Textes fiscaux multiples et hétérogènes

  • Existence d’un nombre considérable de taxes parafiscales
  • Hétérogénéité des textes législatifs et réglementaires régissant le secteur de la promotion immobilière
  • La soumission des opérateurs aux impôts et taxes d’Etat( dits impôts communs )
  • Instabilité des taux, par le biais des lois de finances annuelles qui modifient les textes de base

A / Différents impôts et taxes se trouve au secteur immobilier

  • IMPOTS ET TAXES DE DROITS COMMUN
  • Impôt sur les sociétés :
  • Définition:

L’impôt sur les sociétés s’applique sur l’ensemble des produits , et revenus des sociétés et autres personne morales

  • Base Imposable:

le résultat fiscal de chaque exercice comptable est déterminer d’après l’excédent des produits sur les charges de l’exercice engagées ou supportées pour les besoin de l’activité imposable.

  • Taux:
  • 10% pour la tranche inférieure ou égal à 300 000,00 dhs
  • 20% pour la tanche allant de 300 000,00 à 1 000 000,00 dhs
  • 31% pour la tranche supérieure à 1 000 000,00 de dhs
  • Taux de 20% pour les sociétés de promotion immobilière dont le montant du bénéfice net est supérieur à 1 000 000,00 de dirhams pour            une période de 5 ans à compter de la date de l’obtention du permis   d’habiter, au titre des revenus de la location de cités résidence et           campus universitaires ; les promoteur immobilière personne morales réalisent pendant une période maximum de 3 ans des opérations de construction de cités et campus universitaires d’au moins 50 chambres   dans le cadre d’une convention avec l’Etat assortie d’un cahier de  charge .

 

  • Impôt sur revenu et profit foncier

Il s’applique aux revenus et profits fonciers des personnes physique et des personnes morales et n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés.

Il est du au titre des opérations réalisées par des personnes physiques ou morales soumises a l’IR au titre des opérations immobilières.

Il s’agit en l’occurrence :

  • Des revenu encaissés et provenant de la location
  • Des immeubles bâtis et des constructions de toutes natures
  • Des propriétés agricoles y compris les constructions et le matériel fixe et mobile y attachés
  • Des profits de cession à titre onéreux ou gratuit, des biens immobiliers appartenant à des personnes physiques avec des exemptions prévues   et exonérations soumises a condition (donations simples ou       aumônières ; cession de la résidence principale ou secondaire …)

 

  • La taxe sur la valeur ajoutée 

Les opérations immobilières sont soumises à la TVA sur la base du coût des travaux et constructions .

La législation a prévu aussi en matière de TVA une exonération ou détaxation pour le logement social .

  • Les droits d’enregistrement :

L’enregistrement est une formalité à laquelle sont soumis les actes et convention. cette formalité donne lieu à la perception d’un impôt dit droit d’enregistrement.

L’enregistrement :

  • Donne date certaine aux actes l’opposabilité aux tiers ;
  • Assure la conservation des actes et documents (archivage)
  • Fait foi de l’existence de l’acte et sa date à l’égard du trésor

NB : le délai d’accomplissement de la formalité est de 30 jours la plupart des actes

NB : Les droits afférents aux opérations soumises à la formalité d’enregistrement, sont applicables aux sommes et valeur exprimées dans les actes ou conventions

  • La taxe d’habitation :

Elle est régie par la loi 47-06 relative à la fiscalité des collectivité locales promulguée par le Dahir du 30 Nombre 1997

Y sont soumis :

Tous les immeubles bâtis et constructions de toutes natures occupées en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitations principales ou secondaires ou mis bénévolement, par lesdits propriétaires, à la disputions de leurs conjoints, ascendant ou descendants

Exonérations, Réductions / Abattement en matière de TH ;

  • Exonération permanentes pour les biens immobilièrs cités à l’article 22 de la loi 47-06 ;
  • Extérioration temporaire pour les constructions nouvelles réalisées au titre de l’habitation principale .Elle s’étale sur une période de 5 ans
  • Abattement de 75% qui s’applique à la valeur locative de immeuble occupé à titre d’habitation principale ;

Sur quelle base la taxe d’habitation est-elle fixée ?

  • La taxe est assise sur la valeur locative des immeubles, déterminée par voie de comparaison par la commission de recensement .
  • Cette valeur locative est fixée d’après la moyenne des loyers pratiqués pour les habitations similaires situées dans le même quartier.
  • Exemple de calcul de la taxe d’habitation /

TH = Valeur locative annuelle x Le taux correspondant a la tranche de valeur locative Le montant a déduire

Le barème de la taxe d’habitation :

  • De 0 à 5 000,00 dhs exonérée ;
  • De 5001,00 à 20 000,00 dhs 10%
  • De 20 001,00 à 40.000,00 dhs 20%
  • De 40 001,00 dhs et plus 30%

 

  • La taxe des services communaux

Elle s’applique aux immeubles bâtis et construction de toute nature

NB : pas d’exonération partielle pour la Taxe des services communaux (comme c’est le cas pour la taxe d’habitation)

Seul l’abattement de 75% est similaire à la Taxe d’Habitation (quand l’immeuble est destiné à l’habitation principale)

  • Le taux de la TSC :
  • 10,50% pour les immeubles situés dans les périmètres des communes urbaines,
  • 6,50% pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines .

 

  • La taxe sur les terrains non bâtis

Elle s’applique à la superficie non bâtis qui dépasser de 5 fois la superficie couverte pour l’ensemble des constructions.

En cas, d’indivision, la taxe s’applique à la propriété  dans son ensemble ;

NB : Sont exclus de l’application de cette taxe ; les terrains non bâtis réservés à une exploitation  agricole ou professionnelle

Elle est instituée au titre de l’année entière. elle s’applique dans la limite des taux minimum et maximum comme suit :

  • Zone immeubles : de 4 à 20,00 dhs au m²
  • Zone villas, zone habitat individuel et autres zones : de 2,00 à 12,00 dhs au m²